İstanbul sokaklarında artık devasa hafriyat kamyonlarının estirdiği trafik terörü de, dev binalardaki hummalı çalışmaların ortaya çıkardığı toz ve gürültü kirliliği de görülmüyor.

Bunların yerini bitmiş ya da bitmek üzere olan boş konut sitelerinin apokaliptik bir Hollywood filminin sahnelerini andıran görüntüleri almış durumda.

Şüphesiz bu değişimin ardında ekonomide yaşanan derin bir çöküntünün getirdiği nedenler söz konusu.

Ülkede son bir yılda dolar yüzde 70’ten fazla değer kazanırken, uzun vadeli faizler iki kata yakın yükseliş kaydetti.

2017 Ekim başında 3.6 TL olan 1 doların değeri bu yıl 6.2 TL’ye ulaştı. Birçok sektör için önem taşıyan, ama inşaat sektörü için en önemli gösterge olan 10 yıllık tahvil faizleri yüzde 11’den yüzde 21’e çıktı.

Bu artış tamamen uzun vadeli kredi faizleri üzerinde dönen konut piyasasında bir felakete yol açtı.

Finansal koşullardaki sıkılaşma, hızlı talep düşüşü ve TL’deki değer kaybının getirdiği maliyet artışı ise inşaat sektöründeki alarm zillerinin artık daha güçlü duyulmasına neden oluyor. Sektörde bu yaz başında duyulmaya başlayan firma batış dedikoduları, artık saklanabilir olmaktan da öteye geçti ve toplu iflas süreci başladı.

Bu hafta başta bankalar olmak üzere alacaklılarına olan borçlarını ödeyemeyen Ankaralı ünlü inşaat firması Ceylan İnşaat’ın sahibi Muammer Ceylan’ın söyledikleri sektördeki krizi özetlemek açısından önemli.

Bloomberg HT yayınına çıkan Ceylan, inşaat sektörünün son 15 yılın en kötü dönemini yaşadığını söyledi. Ceylan, "Sektörde 2 bin 500’e yakın firma konkordato ilan etti" dedi. Verdiği bilgilere göre artık yerli müşteri piyasadan tamamen çekildi ve firmalar ancak tek tük gelen yabancılara satış yapabiliyor.

Hükümet kısa bir süre önce ekonomik krize çare olması için yabancılara vatandaşlık şartlarını kolaylaştırdı. 19 Eylül’de çıkartılan bir kararnameyle yabancıların vatandaşlığa geçişi için gereken asgari taşınmaz bedeli 1 milyon dolardan 250 bin dolara indirildi.

Bu düzenleme, sektörde lüks konut üreten firmalarda memnuniyet yaratsa da Türkiye’deki inşaat sektörünün sadece yabancı satışı üzerinde dönmesi imkansız. Yılın ilk sekiz ayında yabancıya satılan konut sayısı 18 bin 540 olurken, ülkedeki firmalar iyi zamanlarda yılda 1 milyona yakın konut üretiyordu.

Buna ek olarak son 5 yıldaki rakamlara göre Türkiye’de halen satışı yapılmayan 2 milyon konut stoku bulunuyor.

Öte yandan Ankaralı inşaat firması patronu Muammer Ceylan’ın verdiği "2500 inşaat firması konkordato ilan etti" yönündeki açıklamanın sektördeki felaketi tam yansıtmayan bir veri olması da yüksek ihtimal.

Çünkü şirketlere alacaklılara karşı koruma sağlayan konkordato uygulamasına göre bu imkândan yararlanabilecek şirketlerin aktiflerinin, yani varlıklarının borçlarından fazla olması gerekiyor.

Türkiye’de sayıları 350 bine ulaşan ve bu açıdan bakkal ve bayileri (yaklaşık 200 bin) geçen inşaat firmalarının çoğu, son 10 yılda yaşanan konut balonu sırasında kuruldu ve büyük bölümü de sermaye eksiği çekiyor.

İstanbul İnşaatçılar Derneği Onursal Başkanı Yaşar Aşçıoğlu’nun verdiği bilgilere göre sektördeki firmaların yüzde 75’i sermaye sorunu yaşayan ‘çürük elmalar’. Bu firmaların olası bir kriz sırasında batması bekleniyor.

Türkmen Bağımsız Denetim ve Yeminli Mali Müşavirlik A.Ş.’nin kurucusu Dr. Nedim Türkmen hafta başında  Sözcü Gazetesi’nde yer alan yazısında tüm sektörlerde konkordato ilan eden şirket sayısının 3 binin üzerinde olduğunu belirtmişti. Türkmen aynı yazıda şu sözlere yer verdi:

"Şu anda mahkemelere yapmış oldukları konkordato talepleriyle ilgili kararları bekleyen ve konkordato talebi için hazırlık yapan borçlu sayısı dikkate alındığında, yıl bitmeden bu sayının 5 bin ila 7 bin arasında olacağını söyleyebiliriz."

Öte yandan yaşanan mali sıkıntılar nedeniyle zor günler geçiren inşaat sektörünün içinde bulunduğu kriz yakın zamanda çözülebilecek bir sorun izlenimi de vermiyor. Hükümet bu yıl bir dizi önlem aldı, ekonomik olduğu kadar oy potansiyeli olarak da bağımlı olduğu inşaat piyasasını canlandırmak istedi. Ancak başarılı olamadı.

Mayıs ayında 100’den fazla firmanın katılımıyla fiyatlarda yüzde 20 indirim, kamu bankalarından yüzde 0.98 faiz, tapu harçları ve KDV indirimiyle yapılan satış kampanyası ancak çok küçük bir kıpırdanma yaratabildi.

Ağustos ve eylül’e kamu tekelindeki TOKİ ve Emlak Konut’un yaptığı kampanyalardan da istenen sonuç alınamadı.

Performans düşüşü, sektörün gerçeklerini doğru yansıtmamakla eleştirilen TÜİK’in verilerinden bile belirgin şekilde görülüyor. İnşaatta en önemli gösterge olarak kabul edilen krediyle yapılan konut satışları yılın ilk 8 ayında yıllık bazda yüzde 29 düşüşle 329 bine indi.

Asıl fırtına ise aylık bazda ağustosta görüldü. Ağustosta ülke bazında krediyle satılan konut sayısı 2017’nin aynı ayına göre yüzde 68 düşüşle 12 bin 700’e geriledi.

Merkez Bankası verilerine göre ülkedeki mevduat bankalarının açtığı toplam konut kredileri 11 haftadır üst üste küçülüyor. Bu bankaların konut kredisi vermeye başladığı 2002 yılından bu yana ilk kez görülen bir gelişme.

Tabii, tüketicilerin kullandığı konut kredisi faizindeki artış göz önünde bulundurulduğunda bu trend son derece anlaşılabilir.

Ülkede bugünlerde bulunacak en ucuz maliyetli konut kredisi kamu bankaları tarafından veriliyor. Bunun oranı ise aylık yüzde 2 düzeyde.

Bu oran bir yıl öncesine göre tam iki kat artmış durumda. Geçen yıl yüzde 0.98’le alınan 100 bin TL’lik kredi için tüketici ayda bin 420 TL taksit öderken, mevcut faiz düzeyine göre bu tutar 2 bin 188 TL’ye çıkmış durumda.

Bu düzeyde bir faiz artışı toplam kredi maliyetini yüzde 55 yükselterek 264 bin TL’ye ulaştırıyor. Bu tüketiciler açısından konut almanın cazibesini büyük ölçüde ortadan kaldıran bir etken. Çünkü ülkede kimsenin geliri bu düzeyde artmıyor.

Yatırımcı açısından da banka mevduat faizlerinin getirisi artık konut fiyatlarındaki artışın çok ötesine geçmiş durumda.

Yıllık bazda yüzde 25’lere ulaşan mevduat getirileri söz konusu. Buna karşın ülkedeki konut fiyatlarındaki ortalama artış yüzde 10 düzeyinde seyrediyor. Yıllık enflasyonun yüzde 24.5’e ulaştığı düşünüldüğünde konut alan yatırımcı reel bazda zarar ediyor.

Kira getirisinin konut fiyatını karşılama süresi ise artan vergilerin de etkisiyle 30 yıla yaklaşmış durumda. Dolayısıyla son 10 yılın en iyi yatırım aracı olan konut artık gözden düştü.

Diğer taraftan talep düşüşü sektördeki tek sorun değil. Ülkede   döviz artışının getirdiği yüksek enflasyon, inşaatçıların da en büyük sorunlarından biri.

TÜİK verilerine göre ağustos sonunda yüzde 17.95 olan tüketici enflasyonuna göre 8 puandan daha fazla artıp yüzde 26.88’e çıktı.

Dolayısıyla satış yapamayan konut üreticileri ek olarak artan maliyet baskısıyla da karşılaşıyor ve bu da onların finansal darboğaza girip iflas etmesini kolaylaştırıyor.